2024年（令和6年）4月1日の相続登記の義務化に続き、2026年（令和8年）4月1日より不動産の所有者の住所・氏名の変更登記も義務化されるとともに、この義務の負担軽減のため、所有者が登記変更の申請をしなくても、登記官が職権で登記を行う仕組みが開始されます。今回は、この住所・氏名変更登記の義務の負担軽減に関する仕組みについてみてみましょう。
不動産所有者のメールアドレス等の申し出について
目次
１．住所・氏名変更登記の義務化
２．「検索用情報」の申し出とは
３．申し出の対象となる登記申請
４．申し出が必要な「検索用情報」とは
５．申請書の記載方法
６．申出手続が完了した旨の連絡
７．既に所有権の登記名義人である場合（単独申出）
1．住所・氏名変更登記の義務化
住所・氏名変更登記の義務化：
２０２６年（令和８年）４月１日から、不動産の所有者は、その氏名・住所に変更があったときは、変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられられます。
住所・氏名変更登記の義務化については、以下をご参照ください。
不動産の所有者の住所・氏名変更登記の義務化についてこの義務化に伴い、義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記を行う仕組みが開始されます。
登記官による職権登記の仕組みとは：
登記官が、所有者の住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行います。但し、登記官が住基ネット情報を検索するためには、所有者が予め、氏名・住所等の「検索用情報」を申し出ておく必要があります。
いつから開始されるか：
職権で登記を行うこの仕組みは、義務化と同時期、２０２６年（令和８年）４月１日から開始されます。
2．「検索用情報」の申し出とは
「検索用情報」の申し出とは？
上記義務化に伴う負担軽減の仕組みの開始に先立ち、開始１年前である２０２５年（令和７年）４月２１日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の「検索用情報」を登記申請書に記載して申し出ることが必要になります。
登記申請の際に提供する情報は増えますが、申出を済ませておけば、住所・氏名変更登記が義務化された後も、義務違反に問われることがなくなるので、その点では便利な制度といえるかもしれません。
既に存在する登記は？
２０２５年（令和７年）４月２１日時点で既に所有者として登記簿に記録されている方も、「検索用情報」を申し出ることができるようになります。
3．申し出の対象となる登記申請
申し出の対象となる登記申請は？
以下の登記申請をする場合は、登記官に対し、所有権の登記名義人となる申請人（国内に住所を有する自然人である場合に限ります）の「検索用情報」を申請情報の内容として申し出る必要があります。
| １． 所有権保存の登記 ２． 所有権移転の登記 ３． 合体による登記等（不動産登記法49条1項後段の規定により併せて申請する所有権の登記があるときに限る） ４． 所有権の更正の登記（その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限る） |
なお、所有権の登記名義人となる者が次のいずれかに該当する場合には、検索用情報を申し出ることはできません。
| ・ 法人である場合 ・ 海外居住者である場合 ・ 登記の申請人でない場合（代位者等が登記申請をする場合が該当します。なお、この場合に所有権の登記名義人となる者が国内に住所を有する自然人である場合には、代位登記の完了後、その者から後記の申出をすることができます。） |
4．申し出が必要な「検索用情報」とは
どんな情報を申し出るのか
申出が必要となる「検索用情報」の具体的な内容は次のとおりです。〔新規則158条の391項1号から5号〕
| １．氏名 ２．氏名の振り仮名 (日本国籍を有しない方は、氏名の表音をローマ字で表示したもの(※1) ３．住所 ４．生年月日 ５．メールアドレス (※2) |
※1 通称名を氏名として登記申請する場合や、外国人住民票に氏名の表音をローマ字で表示したもの（以下「ローマ字氏名」）の記載がない場合は、ローマ字氏名を申請情報の内容とする必要はなく、氏名の振り仮名を申請情報の内容とすることになります。なお、申請情報の内容とされたローマ字氏名は、登記記録に記録（氏名に併記）されます。
※2 申請情報の内容とされたメールアドレスは、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人に確認する際に送信する電子メールの宛先となります。申出手続が完了した際にも送信されます。このため、司法書士等の代理人による申請の場合を含め、登記名義人となる方本人のみが利用しているメールアドレスを申請情報の内容とする必要があります。
なお、登記名義人となる者のメールアドレスがない場合には、その旨を申請情報の内容とします。（その場合、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際には、登記名義人の住所に書面が送付されることが想定されています。）
オンライン申請の場合には「その他事項欄」に「権利者Ａにつきメールアドレスなし」のように入力し、「書面申請の場合には権利者のメールアドレス欄に「なし」と記載します。
5．申請書の記載方法
Q：申請書にはメールアドレス等をどのように記載すればいいのでしょうか？
A：以下のような記載例となります。
登記の目的 所有権移転
原因 令和７年４月２１日
権利者 東京都東京市東京町一丁目１番１号
持分４分の１ 東京 太郎
| 氏名ふりがな | とうきょう たろう |
| 生年月日 | 平成5年1月1日 |
| メールアドレス | 123＠123.com |
東京都東京市東京町二丁目２番２号
持分４分の１ ジェーン・スミス（JANE SMITH）
| 生年月日 | 1999年1月1日 |
| メールアドレス | 456＠123.com |
大阪府大阪市大阪町三丁目３番３号
持分４分の１
株式会社大阪
会社法人等番号 １２３４－５６－７８９０１２
代表取締役 大阪 太郎
アメリカ合衆国カリフォルニア州カリフォルニア通り
持分４分の１ 奈良 京子
国内連絡先
京都府京都市京都町三丁目３番３号
京都 京男
義務者 兵庫県兵庫市兵庫町一丁目１番１号
兵庫 神子
添付情報
登記識別情報（登記済証） 登記原因証明情報 会社法人等番号 代理権限証明情報
印鑑証明書 住所証明情報 国内連絡先事項証明情報 国内連絡先承諾書
Q：検索用情報の申出に必要な添付書類は？
A： 登記申請と同時に検索用情報の申出をする場合は、氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあってはローマ字氏名）及び生年月日を証する情報を提供することとされています（新規則第１５８条の３９第２項）。
ただ、従来から、住民票の写し等の住所を証する情報を提供する必要があり、これによって上記情報を兼ねることができることなどから、追加で必要となる添付情報は基本的に生じません。
6．申出手続きが完了した旨の連絡
Q：申出後はどうなる？
A： 申し出た検索用情報や不動産の情報等は、検索用情報管理ファイル（職権による住所等変更登記のために必要な次項を記録するファイル）に記録されます。記録が完了したら、申出があったメールアドレスに宛てて、以下の事項を記録した電子メールが送信されます。
| 1. 申出手続が完了した旨 2. 立件の年月日及び立件番号 3. 不動産番号 4. 認証キー（※） 5. 申出を受けた登記所の表示 |
※ メールアドレス（登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人に確認する際に送信する電子メールの宛先）を変更する際に必要となる１０桁の番号、記号その他の符号です。
7．既に所有権の登記名義人である場合（単独申出）
Q：令和７年４月２１日時点で既に所有権の登記名義人なのですが、検索用情報を届け出ることはできますか？
A： 令和７年４月２１日時点で既に所有権の登記名義人である者（国内に住所を有する自然人に限る）は、職権による住所等変更登記の対象とするために、登記申請とは別に、検索用情報の申出をすることができます（新規則第１５８条の４０第１項）。
なお、令和７年４月２１日以降に所有権の登記名義人となった者でも、その登記の申請の際に申請人とならなかった（他人の申請により所有権の登記名義人となった）ことなどにより、検索用情報の申出をしていない場合には、この申出をすることにより、所有している不動産を職権による住所等変更登記の対象とすることができます。
Q：新たに登記名義人となった者が申出る場合との相違点は？
A： 基本的には同様ですが、以下のような特徴があります。
- 申出手続において押印・電子署名は不要
- Ｗｅｂブラウザ上で手続が可能（法務省HP:かんたん登記申請の利用が可能）
- 必要添付書面は、多くの場合、身分証明書（運転免許証、個人番号カード等）の写しのみ
- 登録免許税等の費用がかからない
Q：申出の方法は？どのようにすればいいの？
A1：オンラインによる場合
Ｗｅｂブラウザ上で手続が可能です（法務省のかんたん登記申請の利用が可能）
A2：書面による場合
申出書を管轄登記所に提出（送付又は持参）して行うことができます。
- 送付する場合は、書留郵便等により行い、封筒表面に「検索用情報申出書」又は「検索用情報申出添付書面」在中と記載します。
- 管轄の異なる複数の不動産について申出をする場合は、いずれかの不動産の所在地を管轄する登記所に対して、まとめて申出をすることができます。いずれの不動産の所在地でもない管轄登記所に対して申出をすることはできません。
| 参考法令： 新規則第１５８条の４０第６項 新規則第１５８条の４０第１４項において準用する新規則第１５８条の１１ 新規則第１５８条の４０第３項 |
Q：申出の情報は？
A：以下のような記載例となります。
検索用情報の申出書
申出の目的 検索用情報の申出（順位番号後記のとおり）
申出人（所有権の登記名義人）
申出の目的 検索用情報の申出（順位番号後記のとおり）
申出人 （所有権の登記名義人）
| 住所 | 東京都東京市東京町一丁目１番１号 |
| 氏名 | 東京 太郎 |
| 氏名ふりがな | とうきょう たろう |
| 生年月日 | 平成5年1月1日 |
| メールアドレス | 123＠123.com |
連絡先の電話番号 〇〇－〇〇〇〇ー〇〇〇〇
添付情報
身分証明書の写し
- 運転免許証（表裏）、個人番号カード（表のみ）、パスポート等の身分証明書のコピー
- 登記上の氏名・住所に変更があり、変更経緯を住基ネットで確認できない場合は、変更経緯が確認できる書類（戸籍の附票、戸籍の証明書、本籍の記載のある住民票の写し等）の提出が必要です。
この書類提出の要否は、各住所等によって異なりますが、その変更日が平成２２年１０月５日以降であれば、原則、書類の提出は不要となります。但し、 平成２２年１０月５日以降であっても、登記簿記録の住所・氏名とつながりが確認できない場合は、追加で書類提出が必要な場合があります。
不動産の表示
不動産の表示を登記簿通りに記載します
Q：申出後はどうなる？
A： 新たに所有権登記名義人となった場合にする申出の場合と同様です。
| 参考法令： 新規則第１５８条の４０第１項 新規則第１５８条の４０第３項 新規則第１５８条の４０第２項、第５項 新規則第１５８条の４０第７項 新規則第１５８条の４０第４項 新規則第１５８条の４０第８項 新規則第１５８条の４０第１４項において準用する新規則第５５条 |
詳細は、法務省のホームページで確認することができます。
| ’法務省HP’ 検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係） |
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