土地の賃貸借契約においては、土地上に建物を所有するのか、駐車場や物置等として借りたいのか、その目的によって適用される法律が異なります。土地の賃貸借の終了について見てみましょう。
土地賃貸借契約の終了
目次
１．土地賃貸借契約にはどの法律が適用されるか
２．土地賃貸借契約の終了について
３．借地権の対抗力
４．建物買取請求権
５．建物所有を目的としない土地賃貸借契約の場合
1．土地賃貸借契約にはどの法律が適用されるか
土地上に建物がある場合：
| 賃貸借契約の成立時期 | 適用される法律 |
| 1922年（平成4年）7月31日まで | 旧借地法 |
| 1922年（平成4年）8月1日以降 | 借地借家法 |
土地上に建物がない場合：
2．土地賃貸借契約の終了について
借地借家法による場合：
【1922年（平成4年）8月1日以降に契約締結した場合】
借地契約が期間満了した場合でも、借主が契約更新を請求したときは、建物がある場合に限り、これまでの契約と同じ条件で（但し、更新期間は借地借家法4条で法定されています）更新したものとみなされます（借地借家法5条）。
借地権設定者による異議：
この場合において、貸主（借地権設定者）が遅滞なく異議を述べたときは、更新とみなされないことがあります（借地借家法5条1項但書）。
但し、以下の事情を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、異議を述べることができないとされています（借地借家法6条）。
- 貸主が土地の使用を必要とする事情
- 借主が土地の使用を必要とする事情
- 土地の従前の経過
- 土地の利用状況
- 土地の明渡しの条件として又は明渡しと引換えに、貸主が申出た借主への財産上の給付
| ’関連条文’ 借地借家法 （借地契約の更新請求等） 第五条 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。 ２ 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。 ３ 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。 （借地契約の更新拒絶の要件） 第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。 |
3．借地権の対抗力
借地借家法による場合：
【1922年（平成4年）8月1日以降に契約締結した場合】
借主が、借りている土地の上に、登記した建物を所有する場合は、土地の借地権についての登記をしていなくても、借地権を第三者に対抗することができます（借地借家法10条）。
上記（借地借家法10条）は強行規定につき、これらに反する借主に不利な内容を特約で定めても無効となります（借地借家法16条）。
| ’関連条文’ 借地借家法 （借地権の対抗力） 第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 ２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。 |
４．建物買取請求権
借地借家法による場合：
【1922年（平成4年）8月1日以降に契約締結した場合】
借地契約の期間が満了した場合において、契約の更新が無いときは、借主は貸主に対し、土地上の建物（その他権原により土地に附属させた物）を時価で買い取るべきことを請求することができます（借地借家法13条1項）。
また、土地上の建物（その他借主が権原により土地に附属させた物）を取得した場合において、貸主が賃借権の譲渡・転貸を承諾しないときは、当該第三者は、貸主に対し、建物等を時価で買い取ることを請求することができます（借地借家法14条）。
上記（借地借家法13条、14条）の規定については強行規定につき、これらに反する借主に不利な内容を特約で定めても無効となります（借地借家法16条）。
５．建物所有を目的としない土地賃貸借契約の場合
民法が適用される場合：
建物所有を目的としておらず、借地借家法の適用を受けない土地賃貸借契約の期間が満了した場合、賃貸借契約は終了します。借地借家法適用の場合と異なり、正当事由がなくても、貸主は土地の明渡しを借主に請求することができます。
期間を定めなかった場合：
建物の所有を目的としない土地の賃貸借契約について、期間を定めなかった場合、契約当事者はいつでも解約申入れをすることができ、その申入れの日から1年を経過することにより賃貸借契約は終了します（民法617条）。
更新の推定：
なお、賃貸借期間が満了した場合でも、契約終了の手続等を取らずに放置しておくと、契約更新したものと推定されることがあるため注意が必要です（民法619条）。
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